Статьи и законы » Статьи » Владислав Шершнев: "Мне нравится решать проблемы клиента".

Вся наша жизнь в любой момент связана с недвижимостью. Каждый из нас живет в каком-то помещении, в каком-то помещении работает, может быть – ездит на дачу, может быть – покупает недвижимость как средство сохранения своих сбережений. А если речь идет о бизнесе, то в любой его сфере верные решения, связанные с недвижимостью, составляют значительную долю успеха. Однако и собственное жилье, и бизнес активы становятся собственностью только после того, как запись об этом появилась в Едином государственном реестре прав. О том, что необходимо, чтобы и человек, и предприятие твердо и уверенно стояли на ногах, зная, кому принадлежит земля под ногами, рассказал директор Центра правового обеспечения сделок с недвижимостью Владислав Владимирович Шершнев.

 

В сфере недвижимости и в смежных областях претерпело радикальные изменения (и не один раз) – и продолжает изменяться. Это естественной процесс, он происходит во всем мире – развивается бизнес, развивается общество, появляются новые потребности и возникают новые ситуации. Однако и частным лицам, и бизнесу бывает непросто успеть за этими изменениями. Так, большинство предприятий перешли в чью-либо собственность в 1993 году, и основанием для приобретения прав собственности на их имущество, в том числе недвижимое, был план приватизации. С тех пор и предприятие, и его отдельные строения или земельные участки могли несколько раз поменять владельцев, причем требования к документации изменились, я бы сказал, до неузнаваемости. И правопреемники этих организаций должны затратить немало усилий, чтобы эти требования соблюсти.

 

Напомню, введение государственной регистрации прав на недвижимость произошло в 1998 году, а функции по регистрации были переданы Министерству Юстиции (впоследствии они перешли к Федеральной регистрационной службе, которая, правда, сейчас тоже реформируется). Были созданы соответствующие управления в регионах. Так случилось, что именно в этом году я получил свой второй диплом – юриста – и пошел работать в Воронежское управление Минюста. Впоследствии я стал государственным регистратором. В мои обязанности входило множество командировок в районы области. Граждане часто обвиняют чиновников в небрежном отношении и нежелании помочь – и часто эти обвинения справедливы. Но если посмотреть на ситуацию с другой стороны стола, то и госслужащему нередко приходится иметь дело с людьми, которые очень небрежно относятся к своим делам и к своим документам, откладывают решение своих проблем на годы, а потом хотят за одну минуту все исправить. И, как правило, в тот момент, когда вокруг имущества возникает какой-либо конфликт. Разумеется, я и мои коллеги старались помогать людям как минимум консультациями – что нужно сделать и в какой последовательности, какие документы собрать и т.д. Однако чаще всего консультации недостаточно – частные лица совершают сделки с недвижимостью не так часто и не имеют соответствующих навыков, и даже у руководителей предприятий и бизнесменов тогда не было достаточного опыта. Да и в большинстве случаев человек хочет не совета, как правильно поступить, а готового решения проблемы. Поэтому в какой-то момент я решил для себя, что в частном бизнесе смогу и более полно реализовать себя, и, пожалуй, принести больше пользы.

 

С 2003 года я работаю в Центре правового обеспечения сделок с недвижимостью. Сама организация – ровесник законодательства о госрегистрации. Перечень услуг Центра включает в себя правовое сопровождение всех видов сделок с недвижимым имуществом, регистрацию прав на недвижимость, составление договоров, оформление документов коммерческой и жилой недвижимости. За девять лет Центр провел и зарегистрировал около 20 тыс. сделок – и ни одна из них не была оспорена. В качестве регистратора я регулярно имел дело со специалистами центра – их документы всегда были в полном порядке. Поэтому предложение возглавить Центр я принял с удовольствием – приятно работать с профессионалами, ответственными и аккуратными людьми. И в своих ожиданиях я не ошибся. И, насколько можно судить, ни коллеги, ни клиенты не ошиблись во мне.

 

Надо сказать, что из всех видов рекламы наиболее эффективным до сих пор остаются рекомендации наших клиентов, людей, которые обращались к нам раньше и получили необходимую помощь. То, что наши клиенты почти всегда возвращаются к нам – предмет нашей гордости и свидетельство эффективности нашей работы. Клиенты разные – от крупных компаний, которые арендуют, покупают, строят и реконструируют крупные объекты, до частных лиц, которым нужно продать, например, дачу. Среди наших клиентов – Юго-Восточная железная дорога, пивоваренная компания «Балтика», КАМАЗ, «Воронежнефтепродукт», крупнейшие воронежские заводы (ВМЗ, «Воронежский экскаватор», «Электросигнал»), банки («Банк Москвы», Импексбанк). Кроме того, мы сотрудничаем более чем с 50 агентствами недвижимости. Думаю, большинство клиентов воронежских риелторов и не подозревают, что их сделки обеспечивают специалисты нашего Центра.

 

Видов объектов недвижимости довольно много (жилые помещения, предприятия, земельные участки, здания и отдельные помещения, пр.), а сделки с ними, хотя их перечень и органичен (отчуждение, аренда, сервитуты, улучшения, дарение, наследование и т.п.), имеют свое собственное, весьма специфическое правовое регулирование, особенности и ограничения. В последние годы строительство стало едва ли не главным локомотивом экономического роста в нашей области. В несколько раз увеличился объем жилищного строительства, реализуются многочисленные девелоперские проекты, в регион приходят федеральные торговые сети, которые арендуют или строят помещения для своих торговых точек. Соответственно, возросло количество сделок с недвижимостью. И количество проблем – любая новая стройка вызывает беспокойство у жителей окружающих домов, любой пришлый инвестор вызывает опасения у своих конкурентов.

 

Правильное и своевременное решение вопросов по оформлению прав на недвижимое имущество – жизненное условие успеха практически любого коммерческого проекта. Мы видим, как огромные инвестиционные проекты, предполагающие создание новых больших производств или строительство огромных современных зданий, откладывались или вовсе отменялись из-за того, что не были должным образом оформлены земельный участок или права на помещение. Должен сказать, нередко крупные федеральные компании, заходя в регион со своим бизнесом, не считают нужным выяснить местные условия и требования – и расплачиваются за это. Мне случалось спорить с руководителями юротделов московских компаний, доказывая, что предложенная нами схема сделки позволит быстро зарегистрировать права на недвижимость и приступить к работе. Дальнейшая практика показала, что «знание местности» инорегинальному инвестору просто необходимо.

 

Права на недвижимость, как известно, считаются возникшими с момента государственной регистрации, а юридическую силу сделке, подлежащей обязательной государственной регистрации, придает запись в Едином государственном реестре прав. Таким образом, к примеру, при приобретении объекта недвижимости человек или организация становятся собственником недвижимого имущества не в момент подписания договора купли-продажи и даже не в момент оплаты, а только после внесения записи в реестр прав. Эта особенность возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества часто является неожиданностью для покупателя недвижимости и главным орудием мошенников.

 

Поэтому важнейший момент в любой сделке с недвижимостью – проверка юридической чистоты объекта: необходимо исследовать всю историю объекта как можно далее по времени: когда и кем объект строился, как приватизировался, какие сделки совершались. Необходимо установить отсутствие каких-либо обременений права, судебных споров, правопритязаний. В случае участия в сделке юридических лиц должен быть изучен порядок принятия решений его органами управления в соответствии с их компетенцией. Способов «очистки» проблемной недвижимости существует множество, начиная от «переброски» объекта через нескольких покупателей за короткий срок, и профессионалам они хорошо известны. Правда, при этом следует помнить, что законом также предусмотрены порядок приостановления государственной регистрации, а также процедура и основания для отказа в регистрации. В этом случае с дальнейшим распоряжением этой недвижимостью возникают большие проблемы: владея или пользуясь недвижимостью, собственник не является титульным и, соответственно, не может распоряжаться данным объектом недвижимости по своему усмотрению. Так что в нашем центре предпочитают скрупулезно подходить и к требованиям законодательства, и к вопросам профессиональной этики. Любая правовая проблема, которую удалось «обойти» – как недолеченая болезнь с подавленными симптомами – когда-нибудь обязательно аукнется.

 

Сроки регистрации права на недвижимость также определены законодательством. Однако сама процедура состоит из нескольких этапов, и на каждом из них заявитель должен взаимодействовать с сотрудниками регистрационной службы. В принципе, ничего сверхъестественного в требованиях к документам на регистрацию нет – пожалуй, и частное лицо, и организация могут выполнить их самостоятельно при наличии достаточного времени и способности к систематической работе, но я, конечно, рекомендую обратиться к тем, кто знает все нюансы процедуры и требования регистраторов. К примеру, у нас в этом вопросе организовано четкое распределение труда – на каждом направлении «сидит» узкий специалист, отвечающий за оформление «его» части пакета документов. Поэтому оформление регистрации укладывается в минимальные сроки.

 

Разумеется, свидетельство о регистрации прав собственности (в просторечии – «зеленка», хотя недавно цвет бланка был изменен, и этот документ уже называют «марганцовкой») не является непробиваемым щитом для владельца недвижимости. Но тщательно подготовлена и правильно проведенная сделка на несколько порядков снижает риски владельца стать жертвой, к примеру, рейдеров или недобросовестных чиновников. Как я уже сказал, до сих пор ни одна из сделок Центра не была оспорена.

 

За пять лет я не потерял интереса к этой работе. Мне по-прежнему нравится решать проблемы клиентов. Отчасти потому, что мне повезло с коллективом. Коллектив у нас небольшой, около двадцати пяти человек, со своим климатом и традициями. Среди компетентных людей, уверенных друг в друге, чинопочитание не в ходу. Между собой мы общаемся на «ты», я, директор, не считаю зазорным обратиться за консультацией и советом к подчиненному, более сведущему в каком-либо вопросе, не считаю, что мое мнение всегда правильно. Многих своих коллег и сослуживцев я считаю своим друзьями. И не только сослуживцев – в отличие от многих видов бизнеса, в нашем деле солидарность профессионалов стоит, пожалуй, выше конкуренции. У нас нет желания занять весь рынок, вы теснить или подчинить конкурентов. Поэтому и не принято публично критиковать коллег, не принята агрессивная реклама. Я считаю одним из главных признаков надежного профессионала отсутствие «выпячивание себя», навязчивости. За нас говорят наши дела – отсутствие проблем у наших клиентов.